地价推动房价上涨的时代或已结束

今天，8月18日，在2011博鳌房地产论坛上，阳光100集团董事长易小迪在论坛发言中表示，房地产行业基本大环境没有改变。土地重置成本上升是最最主要的房价上升的原因。但通过地价上涨推动房价上涨这样的模式，应该改变了，这样的时代可能要结束了。

易小迪认为，在目前看来，房地产市场需求依然很旺盛，旅游、度假、养老这些特殊的市场在未来十年是一个非常大的成长空间；另外，二三线城市综合体产品也有巨大需求。

易小迪说，今天博鳌的主题是讲下一个十年，比较让我们感到确定的是大家都知道我们下一个十年走到了一个转折的十字路口，比较不确定的是大家都感到很迷茫。就像有些人认为泡沫将破，这可能是一个最坏的十年。也有认为下一个十年是一个黄金十年，是最好的十年。

他认为，第一，对于我们房地产来说，基本大环境是没有改变，我们中国城市化还在继续进行。只不过这次严厉的调控了成了一个出发点，加速了中国城市化往二三线城市的转型，实质上如果把上一次城市化过程变成第一轮城市化，这次城市化变成第二轮城市化，城市化热点已经不在沿海大中城市或者一线城市。城市化过程未来我们要从现在50%人口到80%人口，还有4-5亿人口要进城，这个是我们做房地产最基本的市场调节。我们基本发展环境、广阔市场还是存在的。

第二，通过地价的上升推动房价上升这个周期应该可能要转变了。或者可能这样的模式时代要结束了。实际上我们可以看到过去我们所有的地价推动房价上升，每年这个游戏起点都是，我们老百姓感受到的是房价，其实他背后的原因我觉得还是地价的原因，土地上升成了房价最最主要的推动作用。

易小迪说，我们统计可以看到大概每年房价涨幅都在15%以上，比如说2010年70个城市土地房价涨幅24.2%，大城市更高，我们其实没算，这个基本原因是什么？有人统计了一下土地价格上升。我们看到每年公布的土地价格上升是17%、18%，但是这都是不同的土地在买卖。有人做过土地重置成本的上升，大概会接近30%。如果一块地你大概买了三年，要去转让的话，差不多就要涨一倍。所以土地重置成本上升是最最主要的房价上升的原因。如果我们城市的房价平均24%、25%，真正我们开发房地产上市公司毛利绝大部分在30%-40%之间，基本上2/3毛利空间来源于房价的自然上升。在这个过程，投资带来了主要的价值。而真正的产品开发只创造了1/3不到的利润。

易小迪表示，中国房地产最近这几年的发展，主要的房地产决策人干了两件事，“第一，借钱，第二，买地。”至于产品开发过程这个环节已经放到次要位置。所以使房地产越来越成为一个类金融化，越来越成为一个地产行业。

如果到三线城市的话，可能这个局面会发生一些变化，房价可能会稳步、小幅度上升，或者有涨有跌。作出这个判断是因为，二三线城市土地不那么稀缺。现在我们宏观调控政策可能特别在抑制住宅价格上升方面会有很多政策延续下去。

他还说，第三，中国平均房价已经到了一个高度了，跟老百姓收入达到了一个比较难以，就是他认为比较高的价格水平了。有人告诉我，美国其实到今天为止，全国房价到6月份跌破1000美金，中国到7月1号全国平均房价5535，是不是我们要涨到超过美国？我认为房价继续疯涨的这个时代不能更长期延续下去了。

易小迪认为，过去我们做房地产企业盈利的这个模式来源于投资带来升值的模式，很可能在这一轮城市化过程中会受到很大的挑战。是不是把土地储备放在那里，过一两年开发自然就会赚到30%、40%以上的毛利。最起码对粗放式经营会带来很大挑战。

他认为，新的政策里面我们有很多限购、限价行政手段，但是我们要看到政策里面有保障房、房产税这样一个长期调控手段可能会长期存在。他说，这才是影响下一个十年政策因素。因为所有行政因素都不可能持续好几年，限价更不可能长期存在。但是保障房、房产税可能会伴随我们今后十年都会存在。我们往往忽视了这种长期因素，保障房量非常大，如果真的要存在的话，住宅市场肯定会成为两分天下局面。房产税如果全国推开的话，肯定有很大影响。